ZpětÚvodní strana » Aktuality » Byty za dva roky zdražily o pětinu. Podívejte se, kolik stojí u vás
16.01.2017 08:21

Byty za dva roky zdražily o pětinu. Podívejte se, kolik stojí u vás

Za dva roky vyskočily ceny bytů v Česku o 21 procent. A  jízda zdaleka nekončí – kdo si koupil byt v létě letošního roku, ušetřil v porovnání s podzimem skoro tři procenta. Vysoké ceny způsobují, že lidem často nezbývá, než si půjčit víc, než je pětinásobek jejich čistých příjmů. Právě od této hranice přitom ČNB považuje úvěr za rizikový.

V některých městech už si mohou bez rizika, jak ho definuje Česká národní banka, půjčit na nákup třípokojového bytu jen bohaté domácnosti. Vyplývá to z dat, která iDNES.cz poskytl portál CenováMapa.org. Ten sbírá ze smluv v katastru nemovitostí skutečné kupní ceny.

I na vkus zakladatele Cenové mapy a odborníka na hypotéky Milana Ročka rostly v poslední době ceny nemovitostí rychle. Na druhou stranu by však současnou situaci za bublinu neoznačil.

„Nazval bych to spíše krizí nabídky, protože růst cen podle mého názoru nejvíce ovlivňuje právě nedostatečná nabídka nových bytů, která nepokrývá poptávku. A jestli je nějakého zboží nedostatek, obvykle roste jeho cena,“ vysvětluje.

Rostoucí ekonomika a nízké úrokové sazby povzbudily chuť Čechů k nákupu nemovitostí. Prodávající toho využili a  začali zvedat ceny. Tento trend však ještě umocnil právě nedostatek bytů k prodeji. Například v Praze nebo v Brně developeři bojují s  vyřizováním stavebních povolení, zákazníci musí licitovat o menší počet bytů a prodejci šroubují ceny vzhůru.

ČNB: Byty už jsou nadhodnocené

Že se ceny dostaly vysoko a mohou představovat riziko, si všímají už i v  České národní bance. Její mluvčí Denisa Všetíčková připouští, že metody používané centrálními bankéři ukazují na „mírné, avšak rostoucí nadhodnocení cen bytů“.

Právě ČNB se proto stala jedním z aktérů, který se zásahy do hypoték pokouší trh zchladit. Již nyní by se banky měly řídit jejím doporučením a neposkytovat hypotéky na víc než 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prosince potom platí zákon o  spotřebitelském úvěru, na který samy banky zřejmě zareagují zdražením hypoték . To by mělo také utlumit poptávku.

Nejsilnější zbraň z arzenálu však banka vytáhne v dubnu, kdy přestane doporučovat hypotéky nad 90 procent ceny bytu a zároveň nastaví strop pro hypotéky mezi 80 a 90 procenty. Banky by ve svém portfoliu neměly mít víc než 15 procent, tedy přibližně polovinu toho, co teď. To by mohlo opět utlumit poptávku a minimálně zbrzdit růst cen, možná i vyvolat jejich pokles.

To ale není vše. Zároveň se připravuje novela zákona o ČNB, která by centrálním bankéřům dala ještě další pravomoce. Hlavně by chtěli bankám říkat, jak moc se mohou jejich klienti zadlužit v poměru ke svým příjmům.

V aktuální Zprávě o finanční stabilitě operuje ČNB s ukazatelem LTI (tedy poměrem hypoteční jistiny k čistým příjmům). ČNB za rizikovou hypotéku považuje takovou, kde je jistina, tedy půjčená částka bez úroku, pětinásobně vyšší než roční čistý příjem domácnosti.

Při použití této metody se ukazuje, jak jsou už dnes nemovitosti na mnoha místech drahé. Třeba domácnost, která by si chtěla vzít 79% hypotéku na nový třípokojový byt a zároveň dosáhnout hraniční LTI 5, by v Praze měla mít měsíční čistý příjem přes 64 tisíc korun měsíčně.

Jen o trochu méně vychází hodnota pro byt v cihlovém domě, levněji vyjde panelák, na který touto optikou stačí čistý měsíční příjem ve výši padesáti tisíc korun.

Praha Cena (m2) Cena bytu 75m2 Příjem na LTI 5
novostavba (transakce) 65 058 4 879 350 64 245
cihla 64 195 4 814 625 63 393
panel 50 946 3 820 950 50 309
novostavba (nabídka) 81 717 6 128 775 80 696

V  prvních dvou případech by tak šla z pohledu ČNB do vysoce rizikového úvěru jakákoli rodina, kde by oba rodiče brali průměrnou pražskou mzdu (takových je přitom menšina). Koupě panelákového bytu by hranici rizikovosti unikla jen tak tak.

Nutné je také připomenout, že 79procentní hypotéka znamená, že v případě novostavby nebo cihlového domu musí Pražan zaplatit bezmála milion korun na dřevo. U starších bytů pak nově platí ještě 4% daň z převodu nemovitosti, která u průměrného bytu v cihlovém domě činí 192 tisíc korun.

Brno Cena (m2) Cena bytu 75m2 Příjem na LTI 5
novostavba 52 840 3 963 000 52 180
cihla 45 566 3 417 450 44 996
panel 43 760 3 282 000 43 213

Ještě hůř je na tom pár v Brně, který pobírá průměrnou jihomoravskou mzdu. Rizikovou hypotéku by si musel vzít i na byt v paneláku. Na rodinný byt v  novostavbě by měla brněnská rodina mít příjem 52 tisíc čistého.

A ani to by ji z rizikové zóny nevymanilo, dostala by se pouze na hranici mezi rizikovým a nerizikovým úvěrem vytyčenou ČNB.

Výrazně více peněz, než je pro kraje obvyklé, musí lidé vydělávat na nový byt v  Hradci Králové, Českých Budějovicích nebo v Karlových Varech.

Hradec Králové Cena (m2) Cena bytu 75m2 Příjem na LTI 5
novostavba 42 655 3 199 125 42 122
cihla 32 537 2 440 275 32 130
panel 34 031 2 552 325 33 606
České Budějovice      
novostavba 40 752 3 056 400 40 243
cihla 32 199 2 414 925 31 797
panel 26 571 1 992 825 26 239
Karlovy Vary      
novostavba 40 541 3 040 575 40 034
cihla 18 280 1 371 000 18 052
panel 19 047 1 428 525 18 809

Většina měst a kategorií se potom pohybuje v situaci, že by si nerizikovou hypotéku mohli dovolit dva průměrně vydělávající, ale nikoli už rodiny, kde průměrně vydělává jen jeden člen a druhý je třeba doma s dětmi.

Plzeň Cena (m2) Cena bytu 75m2 Příjem na LTI 5
novostavby 41 252 3 093 900 40 736
cihla 29 630 2 222 250 29 260
panel 30 867 2 315 025 30 481
Liberec      
novostavba 33 582 2 518 650 33 162
cihla 23 757 1 781 775 23 460
panel 25 380 1 903 500 25 063
Pardubice      
novostavba 37 472 2 810 400 37 004
cihla 31 113 2 333 475 30 724
panel 31 267 2 345 025 30 876
Jihlava      
novostavba 30 617 2 296 275 30 234
cihla 30 075 2 255 625 29 699
panel 22 862 1 714 650 22 576
Zlín      
novostavba 31 644 2 373 300 31 248
cihla 23 377 1 753 275 23 085
panel 26 569 1 992 675 26 237
Ostrava      
novostavba 32 748 2 456 100 32 339
cihla 17 799 1 334 925 17 577
panel 17 568 1 317 600 17 348
Olomouc      
novostavba 38 672 2 900 400 38 189
cihla 30 737 2 305 275 30 353
panel 29 556 2 216 700 29 187

Do opačného extrému jdou města, kde jsou z různých důvodů (většinou vyšší nezaměstnanosti či špatného stavu domů či celých čtvrtí) byty velmi levné. V tomto ohledu nepřekvapí ústecký panelák, ve kterém vyjde průměrný 75metrový byt na 744 tisíc korun. Na hypotéku s hraničním LTI 5  by tam (teoreticky) dosáhl i člověk s čistým příjmem 9 802 korun měsíčně. Je však otázka, zda by takový klient v bance s žádostí o  hypotéku pochodil.

Ústí nad Labem Cena (m2) Cena bytu 75m2 Příjem na LTI 5
cihla 12 048 903 600 11 897
panel 9 927 744 525 9 803

Z  nastavení cen a příjmů je patrné, že do rizika (alespoň z pohledu ČNB) musí chodit klienti docela často. Bankám samotným se o LTI moc mluvit nechce. Skladbu svého portfolia odhalit nechtějí. Je však patrné, že nesouhlasí s označováním hypoték za pětinásobek ročních příjmů jako rizikových. Natož aby kývly na to, že by se z toho mohlo stát pravidlo.

„Pokud by opravdu prošel návrh, který by limitoval poskytování hypoték pomocí LTI, může to znamenat zhoršení dostupnosti financování bydlení pro určitou skupinu lidí,“ říká mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová.

Podobně se na to dívá i Roček. „Rozhodně nejsem příznivcem toho, aby byly hypotéky dostupné komukoli. Rychlým zavedením dalších regulací bychom se mohli dostat na druhou stranu extrému. Tedy že by hypotéky přestaly být dostupné i většině jinak bonitní střední třídy,“ vysvětluje.

Aktuálně to vypadá, že centrální bankéři nejspíš vyslyší naléhání poskytovatelů hypoték a zkusí zchladit trh jinými prostředky než původně zamýšleným LTI. Nedojde tak k prudkému obratu, který by zakázal poskytovat hypotéky s LTI 5.

Podobný zásah však v plánu stále zůstává. Podle mluvčí Všetíčkové ČNB aktuálně usiluje o pravomoc stanovovat poskytovatelům úvěrů závazné horní hranice poměřující výši celkového zadlužení zájemce k jeho příjmům (tedy koeficient zvaný DTI). Jak vysoko by měla hranice ležet, zatím podle ní nelze říci.

Zdroj: http://ekonomika.idnes.cz/vypocet-lti-na-hypoteky-v-krajskych-mestech-fz9-/ekonomika.aspx?c=A161216_2292939_ekonomika_rny

© 2017, Office reality – všechna práva vyhrazena

Exklusivní smlouva - Kde a v čem je příčina? | Mapa stránek

Webové stránky vytvořila eBRÁNA s.r.o. | Vytvořeno na systému Profesionální CMS | XHTML 1.0 | CSS 3 | RB reality