ZpětÚvodní strana » Zpravodaj » Smlouvy v realitách a definice pojmů.

Smlouvy v realitách a definice pojmů.

Typy smluv

Smlouva o zprostředkování (smlouva o poskytování realitních služeb)

Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel (realitní kancelář) zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít určitou smlouvu (kupní smlouva, nájemní smlouva, dohoda o převodu členských práva a povinností v bytovém družstvu) s třetí osobou. Zájemce se zase zavazuje zaplatit zprostředkovateli (realitní kanceláři) sjednanou úplatu (provizi).

Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb

Výhradní smlouva (dále též exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje prodávající realitní kancelář k výhradnímu zastupování při prodeji nemovitosti – vlastníka nemovitosti tedy zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Tato smlouva bývá uzavírána na dobu určitou. Po tuto dobu nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně prodeje dané nemovitosti s jinou realitní kanceláří ani nesmí nemovitost prodat sám.

Smlouva o nevýhradním poskytování realitních služeb

Nevýhradní smlouva umožňuje vlastníkovi nemovitosti prodej jak vlastními silami, tak přes několik realitních kanceláří zároveň. Majitel nemovitosti platí provizi pouze té realitní kanceláři, která přivede kupujícího a nemovitost prodá. Dnes už ale rozhodně neplatí obecně zastávaný názor, že čím více realitních kanceláří nemovitost prodává, tím rychleji a za vyšší cenu se prodá – na stejných realitních serverech a magazínech se objevují inzeráty od různých RK na stejnou nemovitost, ale každý s jinými údaji o ceně, velikosti nebo vybavení. U kupujícího to vzbuzuje nedůvěru a vytváří dojem obtížně prodejné nemovitosti. Kupující proto vyčkává v domnění, že cena bude ještě klesat, nebo získá pocit, že lze o ceně licitovat. Tato situace výrazně snižuje úspěšnost rychlého prodeje nemovitosti a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Tento druh smlouvy RE/MAX uzavírá pouze v případě pronájmů nemovitostí.

Výhody smlouvy o výhradním/nevýhradním poskytování realitních služeb

Výhradní smlouva Nevýhradní smlouva
Makléř je schopen maximálně hájit zájmy klienta (prodávajícího) a je schopen vyjednat nejvyšší možnou prodejní cenu. Makléř má omezené možnosti pro vyjednávání o nejvýhodnější prodejní ceně. Tím, že je nemovitost v nabídce více RK, často musí přistoupit na „nefér“ hru kupujícího a ostatních RK.
Makléř má jistotu uskutečnění obchodní transakce, proto věnuje maximální péči, čas a finance na propagaci nemovitosti v různých mediích. To vede k  jejímu rychlejšímu prodeji. Makléř nemá jistý výsledek (nemovitost může být prodána jinou RK), proto do propagace nemovitosti investuje minimum finančních prostředků (omezená inzerce).
Makléř prezentuje o nemovitosti pravdivé informace, garantuje předprodejní, prodejní a poprodejní servis a usiluje o dosažení nejvyšší prodejní ceny. Makléři různých RK s cílem prodat nemovitost často zkreslují informace o nemovitosti a záměrně snižují prodejní cenu (nejistá výše ceny nemovitosti při prodeji znamená nižší důvěryhodnost pro potencionálního kupce.
Standardní výše provize umožňuje makléři vyšší investice do propagace nemovitosti při hledání potencionálního kupce, profesionální kvalitu zajišťovaného servisu a poskytnutí záruk právní služby, pojištění, úschovy kupních cen atd. Makléři různých RK s cílem získat nemovitost pro prodej často nabízejí nižší provize (malé investice do propagace nemovitosti, nízká kvalita poskytovaného servisu a makléřů, malé záruky).
Vysoká důvěryhodnost nabídky (velký zájem potencionálních kupujících). Nízká důvěryhodnost nabídky (strach, nedůvěra a malý zájem potencionálních kupujících). Nemovitost se objevuje v inzerci s různými prodejními cenami, plochami a nestejným popisem..
Profesionální a seriózní makléři dnes již bez výhradní smlouvy prodej nemovitosti nenabízejí. Nevýhradní smlouvu nabízejí nezkušení a začínající makléři.

Dohoda o složení blokovacího depozita (rezervace nemovitosti)

V případě vážného zájmu o nemovitost klient podepíše se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) Dohodu o složení blokovacího depozita. Složené blokovací depozitum je započítáno do první splátky z kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je vybraná nemovitost pro klienta závazně rezervována.

Budoucí kupní smlouva

Smlouva, ve které se prodávající a kupující zavazují, kdy a za jakých podmínek uzavřou Kupní smlouvu na předmětné nemovitosti. Tato smlouva je závazná a právně vymahatelná.

Kupní smlouva

Smlouva, na základě které přechází úplatně z prodávajícího na kupujícího vlastnické právo k příslušné nemovitosti či nemovitostem. V Kupní smlouvě jsou přesně specifikovány nemovitosti dle příslušného Listu vlastnictví, výše kupní ceny a její splatnost, podmínky předání nemovitosti a další náležitosti dle dohody smluvních stran.

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky

Smlouva, na základě které přechází úplatně z prodávajícího na kupujícího vlastnické právo k  bytové či nebytové jednotce dle zák. č. 72/1994 Sb. včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Ve Smlouvě o převodu vlastnictví jednotky jsou přesně specifikovány nemovitosti dle příslušného Listu vlastnictví, výše kupní ceny a její splatnost, podmínky předání nemovitosti a další náležitosti dle dohody smluvních stran.

Dohoda o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu

Dvoustranná dohoda uzavíraná mezi převodcem a nabyvatelem o tom, že převodce na nabyvatele převádí své členství a členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno i právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V Dohodě je uvedena cena za převod členských práv a povinností, splatnost ceny a podmínky předání družstevního bytu.

Nájemní smlouva

Na základě Nájemní smlouvy přenechává vlastník nemovitosti (pronajímatel) za úplatu do užívání nájemci příslušnou nemovitost na dobu určitou či neurčitou. Zvláštní úpravu má nájem bytu § 685 a násl. občanského zákoníku a nájem nebytových prostor upravený v samostatném zákoně č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Právní pojmy

Bytová a nebytová jednotka v osobním vlastnictví:

Každá bytová a nebytová jednotka má v souladu se zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů svého přímého vlastníka, který je zapsán na Listu vlastnictví. K bytové a nebytové jednotce také náleží podíl na společných částech domu a pozemku. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům.

Družstevní byt:

Základní rozdíl proti bytu v osobní vlastnictví je, že vlastníkem bytu je bytové družstvo a klient je majitelem členského podílu v bytovém družstvu. S členskými právy a povinnostmi v bytovém družstvu je spojeno zejména právo nájmu konkrétního družstevního bytu. Tato členská práva a povinnosti v bytovém družstvu klient převádí nebo nabývá jakožto úplatný převod členských práv a povinností.

Rodinný dům:

Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena a v níž jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Bytový dům:

Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Pozemek:

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

Stavební pozemek:

Stavebním pozemkem je míněn pozemek vedený v Katastru nemovitostí v druhu „zastavěná plocha a nádvoří“, dále pozemek různého druhu, avšak určený územně plánovací dokumentací obce nebo vydaným územním rozhodnutím k zastavění a pozemek skutečně zastavěný bez ohledu na jeho stav evidovaný v Katastru nemovitostí.

Pozemky ve zjednodušené evidenci katastru nemovitostí:

Pozemky, jejichž hranice nejsou v terénu patrné, neboť jsou z dřívějších dob sloučeny do většího půdního celku.

  • Parcela:

    Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

  • Katastrální mapa:

    Podrobná polohopisná mapa velkého měřítka zobrazující nemovitosti, udržovaná ve stálém souladu se skutečným stavem v terénu.

  • List vlastnictví:

    Jedná se o výpis z Katastru nemovitostí, dokládá vlastnictví k uvedené nemovitosti nebo nemovitostem. V Listu vlastnictví jsou zapsaná případná věcná břemena, zástavní práva a jiná omezení k nemovitosti.

  • Katastr nemovitostí:

    Soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.

  • Návrh na vklad:

    Žádost účastníka smlouvy o provedení navrhovaných změn v evidenci příslušného Katastrálního úřadu. K návrhu na vklad je v současnosti třeba připojit kolek ve výši 500,- Kč.

  • Hypoteční úvěr (Hypotéka):

    Úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Slouží především k nákupu či rekonstrukci dané nemovitosti. Účelem hypotečního úvěru je investice do nemovitosti.

  • Stavební spoření:

    Stavební spoření v České republice vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Jedná se o komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. V jeho rámci může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.

  • Dražba:

    Veřejné jednání, při němž se nabízí určitá věc neurčitému počtu osob na předem dohodnutém místě za účelem vydražení tomu, kdo učiní nejvyšší nabídku za předpokladu, že splní podmínky pro tento prodej stanovené v dražební vyhlášce. Dražba může být dobrovolná či nedobrovolná.

  • Společné jmění manželů:

    Vzniká uzavřením manželství, jedná se o majetek a závazky manželů nabyté v době trvání manželství.

Společné jmění manželů tvoří

  1. majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jednoho z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednoho z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství a nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka.
  2. závazky, které některému z manželů nebo oběma manželům společně vznikly za trvání manželství, s výjimkou závazků týkajících se majetku, který náleží výhradně jednomu z nich, a závazků, jejichž rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrem manželů, který převzal jeden z nich bez souhlasu druhého

Omezení vlastnického práva vyznačené na příslušném listu vlastnictví

Zástavní právo:

Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavní právo přechází s vlastnictvím nemovitosti na nového nabyvatele.

Předkupní právo:

Předkupní právo zajišťuje prodávajícímu, že subjekt, kterému věc prodává, mu v případě svého úmyslu tuto věc dále prodat věc nabídne ke koupi jako prvnímu. Věcné předkupní právo je uvedené na příslušném Listu vlastnictví. Spoluvlastník nemovitosti má předkupní právo přímo ze zákona.

Věcné břemeno:

Věcná břemena omezují vlastníka určité nemovité věci (povinný z věcného břemene) ve prospěch někoho jiného (oprávněného z věcného břemene) a to tak, že vlastník věci je povinen se určitého jednání zdržet, něco strpět nebo něco konat. Věcné břemeno je uvedené na příslušném Listu vlastnictví. Věcná břemena přecházejí s vlastnictvím nemovitosti na nového nabyvatele.

Exekuce:

Účelem exekuce je zajistit rychlou a účinnou ochranu věřitelových práv, která mu byla vůči dlužníkovi přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu anebo jiným exekučním titulem. Exekuce omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí.

Insolvence (Úpadek):

Neschopnost firmy a v dnešní době i občanů dostát svým závazkům; platební neschopnost; trvalá nelikvidita, splatné dluhy jsou vyšší než realizovatelná hodnota aktiv. Dlužník je v úpadku, jestliže má více věřitelů a není schopen po delší dobu plnit své splatné závazky. Jestliže dlužník zastavil platby, má se za to, že není schopen po delší dobu plnit své splatné závazky. Fyzická osoba, je-li podnikatelem, a právnická osoba je v úpadku i tehdy, jestliže je předlužena.

© 2017, Office reality – všechna práva vyhrazena

Exklusivní smlouva - Kde a v čem je příčina? | Mapa stránek

Webové stránky vytvořila eBRÁNA s.r.o. | Vytvořeno na systému Profesionální CMS | XHTML 1.0 | CSS 3 | RB reality